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[行业资讯] 行业发展十字路口 地产大佬博鳌论剑

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阆苑醋鬼

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梦过后 发表在  2018-8-4 09:56:59  | 显示全部楼层 | 阅读模式

不管是融资还是楼市,今年都是金融紧缩的一年,为遏制房价上涨和投机炒房,房地产在土地、推盘、金融、税收上都有着不小的挑战,“摇号”等新招数轮番上场。当房住不炒、租售并举成为新的主旋律,倡导租赁是否真的能给楼市“降温”还需观察,但不可忽视的是,它给企业提供了存量、长租等新的发展方向。

又走到了房地产行业发展的十字路口,在这样一个行业发展背景之下,8月2日,2018博鳌房地产论坛在海南盛大举行,本次论坛的主题为“地产归途 时间与未来”。专家学者、金融界资深人士、企业高管一起坐而论道,探讨行业未来,寻找规模化高速增长中的地产归途。

朱中一:未来十年房地产发展空间仍然很大

中国房地产业协会原副会长、民政部养老服务业专家委员会委员朱中一在发表演讲时表示,我国的房地产业起码还有十年左右的发展期,主要原因是城镇化还在持续推进。

他指出,我国2017年常住人口的城镇化率为58.52%,户籍人口城镇化率为43.35%。按照《国家人口发展规划(2016-2030年)》,我国常住人口城镇化率在2030年左右达到70%,2030年前后我国人口也将达到14.5亿的峰值,预计2016年-2030年农村向城镇累计转移人口2亿人。

同时,加上二胎政策的放开,单人家庭、单亲家庭以及"丁克家庭"比例的提高,新市民的刚性需求和原居民改善性需求会持续释放。

另外,城市的更新改造、新经济业态的发展和人民日益增长的对美好生活的需求,也需要房地产业在产业园区地产、物流配速中心、文旅地产、老年住区等方面进行拓展,提供相应的配套和服务。

他总结道,未来十几年,房地产发展的空间仍然很大。

陈淮:目前政策的基本格局至少维持三年

中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮在主题演讲中提出,目前政策的基本格局至少要维持三年周期。

陈淮表示:“我个人看,目前的政策格局恐怕大家不要去讨论什么时候能放松,我看至少三年之内是基本格局。”

他认为,这个格局也许有利于房地产市场对过去的发展不平衡和不充分进行充分的调整。

“比如说大量的存量资源,这些年卖了这么多房子,是不是充分得到发挥,把存量资源充分调度起来,重新优化配置,也许是必要的时间过程。”

余英:赶紧卖掉三四线城市土地落袋为安

在圆桌对话环节,宝能集团高级副总裁、宝能地产总裁余英认为,未来房价将分化严重。

余英提出,相信一线城市的中心区需求量大,能顶住,但其它城市价格可能真的要往下走了,“我判断今年年底到明年开会之前,可能有些地区分化很严重,有些地区就要救市了。当然北上广深还行,能顶住。”

他还提醒:“有些三四线城市的土地,我建议大家赶紧卖,落袋为安,如果投资的,赶紧把它卖了,把钱收在手上。”

陈启宗:中国房地产的“疯子”很多

恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗表示,中国房地产的“疯子”很多。

陈启宗称,以往40年是中国房地产一个最佳的机遇,在那个年代,可以说房地产商基本上只有一个思维,也只有一个战略。简单来说是什么呢?就是一个量的比较,越大越好。

“我不否认在房地产发展的早期,量是极度重要的,但是随着时间的推移,那个量是不是还是那么重要呢?这是值得我们思考的一件事。”他认为,作为住宅房地产商完全是一个量和速度的发展,所以在房地产行业里出现了很多“疯子”。

“我以前用过这个词,被很多人骂过,我今天还是说,我觉得中国的房地产‘疯子’很多。我们在以往的历史上见过这样的人,以往的四五十年里,香港也有不少的‘疯子’。因为只有量的比赛,只有速度的比赛,你不是‘疯子’就不容易制胜,所以在过往几十年有很多疯子出现。”

“有朋友问我,香港过去几十年的‘疯子’,现在到哪里去了?没有了,没有一个能存活下来的,绝大部分破产了,有一部分进了监牢。内地的‘疯子’会不会这样呢?我个人觉得应该也差不多。”陈启宗说。

李军:最大的压力是市场的限购、限售以及限价

绿城管理集团董事长、总经理李军在主题论坛中表示,2018年上半年绿城管理主动解约了17个项目,最大的压力是市场的限购、限售以及限价。

“这对很多从事轻资产服务的行业产生冲击,尤其对绿城这样以品质为主打核心能力的企业产生了挑战。”李军表示,很多企业快周转,很多企业降成本,在这个过程中在理念上会有差异,因此会在投入方面有问题的项目里启动解约。

“接下来半年甚至一年时间会是房地产行业比较动荡的阶段,我们这段时间可能会关注到一些龙头企业的客诉、群体事件。随着市场的变化,随着高周转带来的一些不理想的情况体现,接下来的一段时间有可能会是中国房地产行业里头客诉和群体性事件最多发的时候。”

基于这些认知,他认为,回到本原,做好产品、做好服务,而且形成统一的语言体系,构建一套信用体系,这是最要紧的,他希望通过这种方式达到共赢,而不是一方的盈利。

杨现领:租赁市场空间没有想象的那么大

贝壳研究院院长、贝壳找房首席经济学家杨现领表示,租赁市场空间没有想象的那么大。

杨现领提出,今天长租公寓市场的租金总规模才1.5万亿,未来五到十年可能扩展到3万亿左右,“但是1.5万亿里面真正跟开发商有关系的,包括跟所有机构有关系的,机构渗透率只有2%,也就是几百亿的市场规模跟我们有关系。”

其次,杨现领称长租市场的增长没有想象中那么快。“我刚才看了数据,过去20年,开发商卖了1.4亿套房子,过去五年,过去十年,是加速增长的,越来越快,抛物线到顶点再下来,租赁是线性增长,不会特别快,因为租赁的需求,收入不增加,市场不会扩大,所以是缓慢增长线性增长。”

第三,杨现领认为,目前这个市场80%跟开发商其实没太大关系。“我们知道任何一个国家,80%的租赁房源来自于业主,业主把房子拿出来重新装修出租,交给中介公司管理。真正跟开发商有关系的只有10%,80%的市场是跟大家没有关系的。另外10%是政府的,所以这是811的结构。”

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