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[行业资讯] 这两座超一线城市房价真的跌了 原因让人大跌眼镜

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渔夫 发表在  2018-6-29 10:46:59  | 显示全部楼层 | 阅读模式

上海和北京是中国超一线城市的标杆。

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2018年之后,两座超一线城市走势分化。


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先说上海,一般人根本买不起、买不到上海的房子。5万元/平米已经成为新上海人的门槛。

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就是手握大量现金,购房道路也不通畅,买房条件很苛刻。大学毕业后,在上海工作5年,缴纳五年社保,先结个婚,眼睁睁看着房价涨五年,才拥有在上海买房的资格。保证手里头的500万可以跑赢通胀,或许可以在郊区淘一套小房子,楼下的上海本地爷叔,会选择出租自己的三套老破小,然后住在市中心的大房子里。

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上海的房地产需求不断往周边推送,从南通、嘉兴、昆山和花桥,再到嘉兴、嘉善和平湖,掀起一波外溢置业潮。

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上海的楼市基因来源于香港。那是上海的黄金年代,汤臣、长江实业、九龙仓、恒隆囤积好了20年的土地储备,上海和平饭店第一次出现爵士乐队。2004年是上海房地产简直是金镶玉,鼎邦丽池、佘山3号、泰晤士小镇、仁恒河滨花园、华府天地、中鹰黑森林、九间堂等一批项目,成为上海品质最优的楼盘。

转型关键期,上海选择了高周转模式。


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高周转意味着买地需求更多,房子卖得更快,价格更高,开发商赚的也多,那个时候的上海,刚刚享受了土地财政的魅力,没有浦东这些地方的大块土地,上海的基建不会那么好。

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万科、恒大和碧桂园,成为这一波红利之下成长起来的房企。

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从此,上海再也没了便宜房。从环内到环外,从静安到嘉定,开发和规划的速度,远超城市实际发展速度。


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2010年,上海一城九镇规划落地,本来是睡城的环沪卫星城,突然之间惊醒,房价没有洼地,嘉定新城、松江新城、临港新城进一步强化了上海的门槛:5万元/平米起,还不一定能买到。

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2018年 魔都上海房价真的降了

可你根本买不到

但是,到2018年,风格突变。上海二手房价下降,成交量大涨。


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2018年5月,这一轮调控一年半以来首次,上海二手住宅成交16200多套,环比上升20.16%,同比上升14.32%。环比同比同步上升。同时,卖家出售增加,价格跌幅扩大。


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与4月相比,市场成交量上升20%,与正常年份月均2万套相比属中游水平,但二手房成交量是一手房的2.36倍。

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上海新楼盘价格分布图


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一手房限价、摇号,提高了刚需改善购房门槛,市场成交量下了一个台阶,成交量自2017年6月起在 1.2万套以下徘徊;2018年3月回升至1.7万余套,4月虽降但仍在1.3万套以上,5月超过1.6万套。

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2018年5月上海中心城区(7个市区及浦东内环)价格总体环比下跌0.49%,跌幅扩大0.11%。但中心城区成交环比上升17.99%,为5280余套,其中内环内成交上升16.03%,为2220余套。


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主要是改善型需求提升,大户型成交量环比增幅最大,220平方米以上、110-140平方米、90-110平方米房源成交环比上升38.03%、28.3%、23.97%,为98套、399套、450套。

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降价效果太明显。

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中心城区板块,一手房供应接近零,二手改善房源价格下调后,带看明显增多,就连挂牌一年以上的房源也快速成交。置换高级住宅或豪宅的卖家,甚至愿意给出诚意客户5%到8%的下降空间。


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内环最受欢迎的是浦东和杨浦板块,均价在7到8万元/平米,不追求学区房的改善型用户很多,部分为二套非置换购入的学区房。


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远郊11个板块价跌量升,成交量前三的金山新城、松江小昆山和嘉定城区占远郊成交量的六成,吸引了大量首套房用户,有些购入二套作为投资。


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上海终于熬到了下一个房价周期。中心城区局部板块出现多种改善需求入场信号,新兴城区则以刚需及初级改善为主。

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不要以为上海房价跌了,你根本就买不到。这一轮改善需求,先在中心城区出现,然后到上海周边。新房短缺,加上多个区域价格下跌,推动购房者加速上车。

上海房价属于紧平衡,大跌的空间几乎等于零。

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北京和环京真的跌了

与上海带动周边一圈小弟共同富裕不同,北京政策严控楼市,一夜回到解放前。2017年3.17新政,把投资需求挤出界,北京和环京楼市陷入低潮。

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3.17新政规定,居民在本市拥有1套房,以及本市无住房但有房贷或公积金住房贷款的,买房首付不低于60%,购买非普通自住房首付比例不低于80%,暂停发放25年以上个人房贷。


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政策重创北京楼市,长达一年量价齐跌。


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根据中原地产数据,截至2018年6月20日,北京二手房住宅6月签约9750套,是2015年来连续4年的最低点。

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房价跟随成交量下跌,截至2018年3月,北京全市二手房均价约在58500元/平方米左右,相当于2016年12月的水平;与2017年3月相比,跌幅达15%。从2017年4月开始的一年时间内,北京市二手房价格累计跌幅超过15%。


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北京2006年以来的二手房成交数据,基本上三年一轮回。


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北京二手房历史成交大年为2009年、2013年和2016年,09年因为四万亿,13年和16年是通胀、需求和政策叠加的效果;成交低谷则为2008年、2011年、2014年和2017年,对应的关键词是金融危机、限购、经济低迷和调控升级。

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宇宙中心北京房价地震,环京楼市免不了余震。

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中原市场研究部统计,2018年4月,环京市场商品住宅成交587套,成交面积6万平方米,同比下降90%;成交金额8亿元,同比下降88%。成交均价1.3万元/㎡,环比上涨8%。前4个月,环京商品住宅累计成交25万平方米,同比下降89%;成交价格1.2万元/平方米,同比上涨9%;成交额30亿元,同比下降89%。与去年同期相比,香河、燕郊、固安销量降幅较大,超过9成,廊坊市区下降85%。


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成交量下降,主要是限购,是政策突然冻结,雄安就是例子,经历了一轮超级限购之后,楼市彻底冰冻。北三县,压根儿没有自主权。但需求还在,大批购房者正在择机而动。


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好在北京楼市已经开始恢复,脱离了危险期。


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我爱我家研究部数据显示,2018年5月北京二手住宅共网签 18096 套,环比上涨 32.3%,同比上涨 67.5%。自 2017 年 3 月份以后,首次出现同比、环比同步上涨,创下 14 个月新高。


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从2017和2018全年北京二手房成交来看,2017年3月达到最高点,共成交二手房25952套,317新政之后一路下滑,7月和10月份是成交量的两个谷底,分别是7158套和6162套。


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北京房价是标杆,调控下手最重,房价下行受政策影响特别大。


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一线城市成为全国价格标杆

北京是贯彻房住不炒最彻底的城市,政策不让涨,北京保持安静。


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北京现在干的事,稳市场居多。大量限价土地上市,大力推行共有产权房和限价房,发展租赁市场,严控人口,减少需求,花大力气勉强稳住楼市。


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上海和北京划定人口红线,2017年常住人口都,帝都魔都,居然双双下降。根据自然资源和人口密度,上海提出在2020年前将常住人口控制在2500万以内,截止2017年,上海常住人口2418.33万人。《北京城市总体规划2016年~2035年》中明确,2020年北京常住人口规模必须在2300万以内。


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中国两座超一线城市,终于被强力抑制。

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北京上海护城河还在,护城河的砖块包括人口、小学、存款,到科技、高科技企业和独角兽。科技部火炬中心主导的《2017年中国独角兽企业发展报告》显示,北上杭深分别拥有70家、36家、17家和14家独角兽。


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根据我们的判断,未来一线城市房价涨幅缩小,不会有大跌空间。被新一线和二线城市挑走的人才,很可能是北京上海挑剩下的。一线城市的房价中,剥离了金融、投资等属性,但还是保留了定价权,就是要成为全国楼市的价格标杆。

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