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[行业资讯] 摇号套路多又深 追逐资金料超700亿元

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阆苑醋鬼

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血夜凡听 发表在  2018-6-28 15:47:04  | 显示全部楼层 | 阅读模式

三个月前,杭州市住房保障和房产管理局的一纸通告,宣告杭州楼市进入摇号阶段。自此,摇号购房成了杭州市民饭后茶语谈资。

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摇号之前,杭州楼市好地段的房子动不动就要300-500万,而且还要托关系、全款付清,甚至收取“号子费”,而摇号时代的杭州楼市,从一定程度上遏制了上述怪相。但是,摇号也使老百姓(603883,股吧)的购房情绪得到了进一步刺激,一些无风险的赚钱机会,正在激发老百姓寻找和创造参与的机会。


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摇号时代的杭州楼市,正在发生怎样的变化?杭州楼市到底有多火?都是哪些人在参与摇号?冻结资金又来自哪里?为了厘清大家普遍关注的问题,近日,证券时报·e公司记者通过现场调研,采访购房者、中签人、专家和学者等,试图勾勒出真实的杭州房地产市场现状。

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万人大摇房

6月25日,杭州迎来了“入梅”后的首个高温日,户外气温高至35摄氏度。不过,比起热浪滚滚的天气,杭州楼市的火热程度丝毫不在天气之下。

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按照往常习惯,杭州市民邵女士送小孩去幼儿园的时间是早上九点左右。6月25日,没等到小孩睡到自然醒,她就把酣睡中的娃叫醒,送去幼儿园的时间提前了半个多小时。这一切,都是因为早上九点整,是融信保利·创世邸摇号的时间,而她是登记购房意向户。


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邵女士是土生土长的杭州人,不仅家中有宅基地房,结婚后还买了一套婚房。当下,她原本没有购房计划。但是,从杭州首个摇号楼盘“和家园”开始后,摇号购房突然成了杭州市民饭后茶语的谈资。随后,融信蓝天、华夏四季、桂语江南等限价红盘接踵而至。身边的亲朋好友议论,加上漫天的媒体报道,最终改变她的想法。于是,邵女士抱着试一下的态度,加入了创世邸的摇号购房大军。

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邵女士对这次摇号特别重视,希望记者随她一同前往摇号大厅去见证。不过,早高峰的堵车,车还未到摇号公证处,摇号结果已经公示。随后,手机上就传来了她朋友的微信:“没中,顺序号1000多位去了。你呢?”邵女士的这位朋友和她一样,也参与了融信保利·创世邸的摇号。


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尽管是抱着试运气的态度,但她还是希望能中奖。手机页面显示,她的顺序号是3000多位了。“没中,没有进入前616位,也就意味着没中。”

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创世邸由融信地产和保利地产(600048,股吧)联手打造,位居钱塘江南岸,紧邻杭州奥体中心。该项目系融信地产2016年7月以32.64亿元总价竞得,折后楼面价1.92万元/平方米。根据公示的销售方案看,创世纪登记时间为6月19-21号,此次推出616套房源,精装修均价为3.47万元/平方米。


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融信保利·创世邸所处的奥体板块,一直是杭州楼市的热点板块,该项目周边的楼盘二手房挂牌价,普遍在5万元-6万元/平方米。

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根据创世邸公示,在为期三天的线上摇号登记中,共计20256户购房预登记家庭。其中,7498户无房家庭。这也意味着,创世邸成为了杭州楼市摇号以来首个摇号参与人数超过2万的限价楼盘。


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三大红盘吸金逾500亿

事实上,杭州楼市近期进入供应井喷,与融信保利·创世邸同一天(6月19日)登记的楼盘,就有7个之多。


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楼盘的集中上市,在一定程度上缓解了供需矛盾,提升了购房者中签率。不过,由于部分楼盘的一二手房倒挂较严重,这些红盘早已被市民盯上。比如,和融信保利·创世邸同期启动登记的楼盘,还包括绿城·梧桐郡、万科融信·西雅图。这些价差较大的红盘一经公示,便立即引起了摇号大军前去登记。

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6月19日,证券时报记者在融信保利·创世邸的售楼处,遇到了一位从万科融信·西雅图登记处赶过来的购房者。他对记者表示,“最近摇了很多盘,比如前期比较热的华夏四季、融信澜天、未来城等,都去参与了,但是都没有摇中。上午在西雅图刚刚登记完,现在来创世纪这边看看。”


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按照融信保利·创世邸公示,该项目此次摇号报名要求无房户验资100万、二套的验资200万元,全款300万元。该项目共计20256户购房预登记家庭。其中,7498户无房家庭。据此估算,此次摇号冻结资金达到330亿元。这也意味着,该项目创下了杭州楼市摇号以来的两个纪录,一是参与人数;二是冻结资金额。

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与融信保利·创世邸一样,前期颇受关注的绿城·梧桐郡、万科融信·西雅图,在摇号登记中也受到了摇号大军的火热追捧。


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公示显示,6月18日启动登记的万科融信·西雅图,无房户验资70万、二套的验资130万元,通过审核共有9288户购房意向家庭,其中无房家庭3333户。6月19日启动登记的绿城·梧桐郡,无房户验资80万、二套的验资160万元,共有7303户购房意向家庭,其中无房家庭2664户。


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据此估算,在此轮摇号购房中,撇开愿意全款购房的登记家庭,万科融信·西雅图冻结资金为100.78亿元,绿城·梧桐郡冻结资金95.53亿元。在未考虑同一银行验资证明可同时多楼盘使用情况,算上上述的融信保利·创世邸,三大红盘共计吸引了3.6万户家庭参与,合计冻结资金达到525.67亿元。

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实际上,近期参与杭州楼市摇号的资金,较上述525亿元要多。


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证券时报记者根据公示统计发现,除了上述三大红盘,6月25日摇号结果公示的楼盘还包括,阳光城(000671,股吧)翡丽海岸、九龙仓·珑玺、景瑞阳光城·法兰公园、越秀·湖山悦等9个项目。也就是说,在6月25日这一天,就有11个摇号楼盘需要冻结资金。


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与此同时,统计显示,6月21-25日期间,摇号结果公示的楼盘,还包括北辰国颂府、万科融信·西雅图、融创东麟府等13个项目。

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换而言之,在6月21日这一天,杭州涉及到资金冻结的摇号楼盘,共计有24个之多。据估算,在6月21日这一天高峰期,涉及摇号楼盘需要冻结资金约为727亿元。


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资金房票哪里来

融信创世邸、绿城梧桐郡和万科西雅图三大楼盘此次吸引了3.6万人报名登记,追逐的资金超过500亿元。外界不禁要问,杭州楼市到底有多火?

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未启动摇号购房前,杭州楼市成交水平是怎样?数据显示,2017年,杭州市区(不含富阳区、临安区)商品房成交16.26万套,月均成交套数为1.36万套。而在摇号购房新政启动的2018年3月,杭州楼市成交突然放量。数据显示,今年3月,杭州市区新建商品房成交9989套,环比上升50.1%;2018年3月,杭州市区二手房成交8206套,环比上升213%。


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对于普通工薪阶层来说,动辄上百万的验资要求,可不是一笔小数目。都是哪些人在摇号?哪来的这么多钱?

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根据证券时报记者对多位购房户的采访,大致可以将参与摇号购房户分为,刚需自购人群、改善型购房人群、合伙购房户,以及迁移户籍创造购房资格等;摇号验资所需的资金来源,包括自有存款、他人借款、拆迁赔偿款、企业周转资金、证券理财资金、民间借贷等。简单说,没房票的创造房票也要上车,或者是找亲朋好友一起合伙;没钱的想办法凑钱,哪怕牺牲部分房票权益组团参与。

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对于摇号大军的构成和资金来源,杭州一位房产界人士对证券时报记者称,明摆着百万元的大奖,你说要不要参与?想一想,办法总是会有的。就像证券投资的GP/LP模式一样,可以组团参与,事先签好协议,交付满两年后出手再分成。不想合伙,身边人又没钱可借,还有民间借贷和配资呢。“当然,民间借贷往往是高利贷,比较危险。不愿意借钱也可以,只要成功中签,就可以通过协议约定实现变相兑现,好项目等着中签户转手的大有人在。”

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6月21日,是创世邸摇号购房登记的最后一天。在创世邸售楼处门前停满了私家车,蔓延数百米。

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邵女士对证券时报记者称,摇号之前,杭州买房太难了,动不动就要300-500万,而且好一点的楼盘,还要托关系、全款付清,甚至收取“号子费”,所以不敢有买房的计划。但是,摇号政策后,至少可以首付3成了,而且一些限价盘与周边二手房,存在着每平方米上万元的价差。她抱着试一下的态度就来了。

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邵女士的朋友也是摇号大军的一员。她的住房情况与邵女士类似,原本没有购房计划。“明摆着赚钱的机会,还是要争取一下。万一中了呢。”


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手头一时拿不出足够的二套房冻结资金,邵女士的这位朋友和她老公灵机一动,借用尚未购房的妹妹户头来参与。如此一来,200万的验资要求,立马降低到100万。“现在的计划是,中签了一起交首付,交付满两年后上市就卖掉。”

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实际上,从证券时报记者近期的采访来看,抱着抽奖心态的摇号者比比皆是。杭州萧山区一家上市公司证代也属于“抽奖一族”。他对证券时报记者称,“摇到即赚百万,不摇白不摇。只要有房票,哪怕没钱也要借钱参与。”他还向记者笑称,“这一次是抛了股票才凑够冻结资金的,这几天A股大跌,即便摇号没中,也是赚了。”


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催生摇号新力军

始于今年4月的杭州购房摇号,政策对无房家庭有一定比例的倾斜。无房户的福利,自然会激发购房意向户的想象力。


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证券时报记者发现,由于部分限价红盘参与摇号人数太多,为了增加摇号中签率,没房票的选择让老家父母来杭投靠子女落户,单身的选择结婚,是当下不少购房者的解题思路,部分购房户甚至通过成立企业参与到摇号大军。


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在杭州落地生根的陈先生,老家在温州(楼盘)。去年,有了小孩的陈先生,再买一套改善房提上日程。摇号购房政策对他来说有喜有忧,喜的是不用像以前一样为托关系、全款和号子费发愁;忧的是摇号中签率不高,有钱也不一定买得到。想来想去,为了提高中签率,他通过办理老人投靠来争取“无房家庭”资格。

“由于现在的摇号政策对无房家庭有一定幅度的照顾,部分购房意向人群为了房票,就通过办理将老家父母随迁至杭州的方法来争取无房家庭。这类人群最近听说有蛮多。”杭州一位房产界人士对证券时报记者称。

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以杭州市萧山区为例,据不完全统计,2017年1月至6月15日,老人投靠落户人数为111例,而今年同期这一数据为125例,就数据来看增长并不是很明显。但是,有工作人员表示,4月以来咨询或办理老年投靠落户的人数确实多了不少,只是因为种种原因还在办理过程中,未到最后正式落户阶段。

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相比老年投靠子女来杭落户,单身青年另一个成为“无房家庭”的方法,就是结婚。


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杭州市拱墅区民政局婚姻登记处的数据显示,去年4月和5月,该区结婚登记为477对,离婚246对;今年同期这一数据分别为453对和235对。也就是说,无论是结婚人数和离婚人数,都反而比去年下滑了。不过,杭州市滨江区民政局婚姻登记处的情况,则是另一番景象。据悉,去年4月至6月中旬,滨江区结婚登记为600多对,而今年同期这一数据上升到800多对,同比增长了33%,涨幅相当惊人。

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业内人士分析,拱墅区在杭州是成熟的老城区,居住人群的年龄结构偏高,而滨江区作为杭州高新(300478,股吧)技术开发区,人口年龄结构偏年轻,特别是处于结婚适龄期的人口占比较高,在购房摇号的推动下,本来就有结婚计划的年轻人,顺势就提前登记了。


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较上述两种招数而言,以公司名义买房来增加中签概率最为引人关注。


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6月25日,九龙仓·珑玺公布中签结果,杭州悦乐汽车服务有限公司、杭州宇乐汽车服务有限公司、杭州悦高汽车服务有限公司三家公司中签。而根据“天眼查”信息显示,这三家公司均成立于今年5月24日,注册资本均为100万元,法人均为周某。诡异的中签率,让人立即对摇号过程产生质疑。


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此事一经传开,立即引发外界关注。6月26日午间,杭州市住房保障和房产管理局发出通知,称已第一时间联系市司法部门要求确保公证摇号工作公开、公平、公正;在住房限购区域范围内,暂停向企事业单位及其他机构销售住房(含商品住房和二手房),并要求市住保房管部门对相关政策进一步研究完善。

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实际上,周某旗下三家公司参与杭州摇号楼盘,远不止九龙仓珑玺项目一家。


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根据杭州市国立公证处公布的摇号信息,证券时报记者查询发现,除了九龙仓珑玺项目,周某名下的这三家公司,6月12-6月25日,还相继参加了融信创世邸、绿城梧桐郡、万科西雅图、汇高·佰悦中心、滨盛金茂府等热盘的摇号。其中杭州悦乐汽车服务有限公司中签万科西雅图、杭州宇乐汽车服务有限公司中签滨盛金茂府。也就是说,在成立短短一个月内,周某旗下的三公司,先后15次参加了摇号,共计中签5个。


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当然,摇号政策实施以来,不少楼盘都出现了多家公司参与摇号的情况。据了解,报名登记创世邸项目的公司数共58个,摇中了616套房以内的3个名额。金茂府共11个公司参加摇号,有2个公司中签。

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