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[行业资讯] 三四线楼市传来大消息 拆迁户和开发商们不淡定了

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阆苑醋鬼

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除魔天地间 发表在  2018-6-27 15:44:37  | 显示全部楼层 | 阅读模式

从6月25日开始,一则重磅消息,让三四线城市等待拆迁的拆迁户,还有开发商们很忐忑——据21世纪经济报道消息,记者从国开行人士处核实到,国开行分支行暂停棚改项目审批,且审批权限上收总行。


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作为棚改货币化安置最重要的资金来源,国开行上述举动的影响迅速扩散到资本市场。昨日,房地产板块重挫,钢铁、建材等与房地产强相关的行业也位居跌幅榜前列。而到了今天,上述板块依然没有缓过劲来,个股一片“惨状”。

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▲截至发稿,今日地产板块跌幅居前个股


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“本来我们大部分中长期项目审批权限就在总行,而且要看金额。现在是说棚改项目的审批权全部先上收,新项目基本暂停审批,但已经在放款的存量项目还是照常。”上述国开行人士表示:“至于未来还批不批,现在还不知道。”

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证券时报报道称,国开行内部近日正在重新全面梳理授信白名单,强化业务风险管理,受此影响,不少尚未审批通过的新增项目被暂停,但已获批的存量项目仍在继续执行中。

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▲2017年10月30日,菏泽城区,耿庄棚改区工地与新建起的楼盘。(图片来源:视觉中国)

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所谓“棚改”,是指为改善困难家庭住房条件的城镇危旧住房改造工程。对于棚户区改造后的安置问题,2015年以来兴起了货币化安置的方式,即拆迁人获得与安置房等价的安置款,自行选购住宅。该政策推行的初衷,是改善困难家庭住房条件的同时,推进房地产去库存。

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不过,有市场分析认为,在货币化安置中诞生的手持大量现金的“拆二代”,是助推中国三、四线城市房价上涨的重要因素。当前三、四线城市住宅去库存效果斐然,却透支了未来的房价上涨空间,与城市发展状况脱离。因此,货币化安置比例可能会降低。

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PSL推动棚改货币化,

但分析称收紧PSL是大势所趋

我国棚户区改造于2013年后提速,2015年进入实质性攻坚阶段并进行棚改货币化。中信证券的数据显示,近年来我国棚改货币化进程不断加快,2013、2014年全国棚改货币化安置率为7.9%、9.0%;而到了2015、2016年,这一比率上升至29.9%、48.5%。


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▲图片来源:中信证券


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目前,2017年棚改货币化安置的官方数据还未公布,不过中信证券预测2017年棚改货币化安置的比例约为53.9%。货币化安置成为棚户区改造的重要安置途径。

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而说到棚改货币化安置就不得不提到抵押补充贷款(PSL)。PSL由央行定向投向政策性银行,再由他们投向具体的棚改项目,是棚改货币化资金的主要来源。


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▲图片来源:方正证券


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中信建投数据显示,PSL作为棚改金融工具,2014年到2016年占国家开发银行和中国农业发展银行棚改贷款比例分别为90%、90%和82%,2017年开始大幅下降,仅为50%,2018年一季度为64%。


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▲图片来源:中信建投证券

针对市场有关棚改传闻,每日经济新闻(微信号:nbdnews)记者从国开行新闻办获悉,今年以来,国家开发银行严格执行国家有关棚改政策,在国务院相关部委指导下,配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。截至5月末,开行今年发放棚改贷款4369亿元,有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。目前各项工作正在有序开展。

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数据显示,今年前5月PSL新增4371亿元,而2017年PSL贷款总规模才6350亿元。


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不过,申万宏源分析表示称,今年PSL的投放强度显著提前,后面将呈现前高后低走势。今年第1季度至第2季度PSL投放增长明显快于去年,后续新增项目受理偏向谨慎,实物安置的比例上升,在本轮降准之后,PSL作为基础投放货币的作用下降,收紧PSL亦是大势所趋。


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棚改货币化推动三四线城市房价上涨?

实际上,有分析认为PSL带动的棚改货币化安置是过去一段时间三四线城市房价上涨的一个重要原因。


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住建部副部长陆克华在2017年接受记者采访时表示,2016年全国棚改货币化安置比例达48.5%,比2015年提高了18.6个百分点,可以从市场上购房2.5亿平方米。


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2017年6月住建部等《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》中明确指出,在商品住房库存量大、市场房源充足的三四线城市,棚户区改造要以货币化安置为主,避免重复建设。


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举一个例子,新华日报曾报道,2017年上半年,江苏省中有22个县(市、区)棚改货币化安置比例达到100%。


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中信证券研究指出:

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2017年以来,三线城市的新建商品房价格和二手房价格与一二线城市同比增长变动趋势出现了背离,同比增长大幅提升,尤其是2017年,三线城市同比增长上升至高位。三四线城市作为主要人口流出地,其住房需求一大部分是由棚改货币化安置释放的改善型需求,支撑了2017年其城市房价。而棚改货币化安置资金的源头为PSL,因此,抵押补充贷款的溢出效应间接拉动了三四线城市房价上升。

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▲2018年5月27日,哈尔滨。南岗区现存最大棚户区——“文昌街文景头道街”区域棚改项目启动,此次改造涉及300多户居民。(图片来源:视觉中国)


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在这种背景下,全国有的地方依然在致力于提高棚改货币化安置的比例,但有的地方在降速。


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山东省鼓励棚改、拆迁实物安置,取消货币化安置奖励。


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湖南省提出,“根据商品住房库存实际情况和棚改相关政策确定棚改安置方式,商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策,更多采取新建棚户区安置房的方式。”

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江西省强调因地制宜实施棚改货币化安置,住房供需矛盾突出的市县应加大实物安置住房建设力度。

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广东省则提出要控制棚改成本,实现收支平衡,因地制宜推进棚改货币化安置。


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中信建投分析称,事实上,今年三四线城市棚改对房地产市场的边际贡献已经下降,2018年棚改将淡出焦点,在于棚改总量减少(609万套到580万套),以及棚改货币化比重的下降(从60%的高点回落),在区域去库存任务阶段性完成后,棚改货币化的意义也将减弱,这点并未超出市场预期。

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政策调整或另有原因

不过,据21世纪经济报道消息,上述国开行人士表示,货币安置虽然在客观上助推了房价,但或许并非暂停棚改贷款审批的主要原因,更可能与财政系统整治地方政府负债有关。

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根据现有规定,地方政府的棚改融资不属于政府一、二、三类债务,不在地方债置换范畴,而属于其他类。上述国开行人士表示,不排除相关部门在调研后,将地方政府的棚改项目融资视为隐性债务,需要控制其总量。


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今年3月,财政部和住房城乡建设部联合发布《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》,意在“坚决遏制地方政府隐性债务增量,有序推进试点发行地方政府棚户区改造专项债券工作”。

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在上述国开行人士看来,支持地方政府发行棚户区改造专项债券,实际上也是为了让地方政府能够“喘一口气”,发债偿还前期银行贷款。


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6月20日,天津市省财政局招标发行15亿元棚户区改造专项债,期限五年。这意味着,首单棚改专项债花落天津。

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而证券时报援引消息人士的说法称,国开行内部近日正在重新全面梳理授信白名单,强化业务风险管理,不仅针对棚改项目。


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“按照监管部门要求,国开行正在加强风险管理和预警,按照授信集中度等相关要求,重新梳理授信白名单,目前这一工作刚启动不久,尚未完成,所以一些新上报的项目也被暂停。”一位消息人士说。


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