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[业主交流] 摇号买房众生相:1天半筹200万 望换“少奋斗10年”

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楼楼 发表在  2018-6-26 09:48:32  | 显示全部楼层 | 阅读模式

上周五,深圳楼市历经了一次“排队打印资料”的热闻传播,消息在网络流传甚广。深圳市规土委还对自媒体文章里“打印无房证明排队5公里”,“婚姻登记处排队离婚”等消息做了辟谣,认为这涉嫌恶意夸大或歪曲事实。

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而这天对购房者陈小姐来讲,是人生中一次特殊的经历。“现在看这概率,中了就是中彩票了”,经过上周五一天的努力,陈小姐已经完成了资料准备,但是最后能否取得选房资格则仍未知,她希望得到幸运女神的眷顾。

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个案:“度日如秒”的8小时 望换回“少奋斗十年”

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陈小姐计划入手一套婚房,此前一直在留意深圳的二手房,而在6月21日华润城三期的销售方案公布后,她认为可以尝试摇号。

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原来,6月21日下午,陈小姐得到华润城三期确定28日开盘的消息,在征询专家朋友意见后,当天晚上十点就决定要“试试”,“运气好,中了奖,起码可以少奋斗十年吧”。不过,这对于一位急着要买首套婚房的“小白”而言,困难重重。

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在仔细研读了华润城三期的销售公示后,确定了必须在第二天(22日)准备齐全“三大件”,就是无房证明、征信记录、以及200万保证金。


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跟所有相好的朋友借钱,三万甚至一两万


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次日,陈小姐打车到福田登记中心,已经是上午9点。“由于我是单身,不需取号,可以去三楼自助机打印”,但令她意外的是,躲过了取号,却逃不掉排队。两个小时后,无房证明终于打印出来了,时间已经到了上午11点。“在排队聊天中,我才知道,很多人是多方出击的,一个人在登记中心排队,另一个则是去银行打征信。像我这样单身作战的,就是孤例。”


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随后,是打印征信记录以及准备200万保证金。“尽管我在深圳工作了五六年,但是一下子拿出200万,是不可能的。”其实,从21晚到22日这一天半的时间里,陈小姐一直在筹钱,“父母和我们两个人的占了大头,我跟所有相好的朋友借钱,三万,甚至一两万这样借”。


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动用了所有的关系,终于打出了征信

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“时间已经非常紧张了,我很担心,在下午有限的时间里,我能否完成下面两个艰巨的任务。”22日,深圳下了一天的大雨,“我正坐在赶往去车公庙的出租车上,本来就拥堵的路途,因为大雨,进程异常迟缓。”


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11点20分,陈小姐来到英龙大厦,发现其他人也一样在大雨中排队,“更不幸的是,值班人员告诉我,今天没号了”。而陈小姐了解到的情况是,其他服务点的情况与之大体相同。此时,旁边一业务小伙告诉陈小姐,在银行APP直通个人征信网上预约,正好下午4点至6点剩下两个号,“我赶紧点击,取了其中的一个”。事情出乎意料的出现了转机。


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参照网上攻略,要求200万的保证金必须打入6个银行中的一个,”但是我大部分的资金恰好不在这些银行中,这下才知道,没有准备、没有经验、没有人手的‘三无小白’是多么可怜又可悲了”。无奈之下,陈小姐只能赶到罗湖区深南东路的中行中心支行。


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“下午1点,我来到中行,接待我的客户经理说,上午已经接待了一波客户了,可能也是要买华润城的。开户的事情倒是顺利,接下来要把民生银行的钱转到中行账户。因为是大笔资金,必须亲自到柜台办理。按照客户经理的指引,距离这里大概1公里,有家民生银行。”

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下雨天叫不到车,陈小姐一路小跑到民生银行,还好资金没有买理财产品,转账也不费周折。但是,时间耗费在罗湖,约在车公庙建行的查征信就不可能去办理了,“时间上根本不允许”。


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所以,为了能在罗湖的深南东路的中行中心支行打出征信,“我动用了所有的关系,终于在下午5点,打出了征信。”

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除了运气,还需要足量的事前功课


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至此,从上午9点到下午5点,刚好整整8小时,购买华润城三期所需的无房证明、银行征信、200万保证金终于全部落实。“这一天,我把诸多‘不可能’变成为‘可能’,大多数除了运气以外,还需要足量的事前功课,如果没有专家和银行朋友的帮忙,是不可能单人完成如此艰巨的任务”。

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“其实我最多只能负担得起小户型,我研究了一下,华润的小户型都是西南向的,到时候随便选就好了,主要看楼层吧。”陈小姐说,只要能中,有小户型可选就会买,如果选不到就继续看二手房。

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算账:一二手价格倒挂回报可观

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南都记者以总价最低的润府2栋205房总价728(取整)万元为例


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(贷款30年,首套房基准利率上浮10%计算)


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首套房且未有贷款记录 对应的首付款成数为219万元 每月还款额(取整)为28550元


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名下无房但有贷款记录364万元20417元

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贷款未还清的二套房首付218万元12563元


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(首套房贷方面:四大行中的中国银行、工商银行都已经上浮至15%,招商银行早在5月初已率先上浮至15%;二套房贷方面:除招商银行之外的四大行目前二套房贷利率基本都为15%,因此上述总价约为728万元的房产,对于银行的选择也会引起首套房贷出现几百元的月供差异。)

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一期三期单价相差约5万 总价相差超430万


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由于限价导致的一二手房价价差方面,刚取预售证的润府约87平米的前述两房户型的205号房不足8.4万元/平米的价格,与链家官网显示的1周内报价的该项目一期84平米左右的两房挂盘价相差约5万元/平米,如果按照这个差价水平计算,二者相差超过430万元;如果考虑到三价合一等税费影响,显然购买一手房目前的价格更有吸引力。


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假如按照如此价差考虑,则投入首付款、按揭还款总额及契税等大额支出费用,若以2年的房产证办理期间计算,则分别需要投入约300万元、425万、565万,则2年总的粗略回报率约为167%、87%和64%。


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7成首付对应两年拿证粗略回报率超过5成

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不过,考虑到二手市场的变现及房地产的大环境因素影响,实际成交价格要低于前述价格和回报率。对于增值税部分,主要看房产证的办理时间,如果超过两年则前述首付成数对应的每月按揭还款额会分别增加约2.9万元、2.1万元和1.3万元,而对应的增值税则按照现行政策规定由于满两年而无需缴纳;如果在2年内取得房产证,按照链家官网显示的目前挂盘的同面积段的一期产品价格计算的话,则增值税大约为60万元,相应增减该部分增值税费支出和按揭还款月供金额,回报率会相应下降,7成首付款对应的两年总的粗略回报率依然超过5成。

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