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[行业资讯] 突破土地集约化瓶颈 加速城市更新项目高效盘活

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渔夫 发表在  2018-6-23 11:28:27  | 显示全部楼层 | 阅读模式

市区土地集约化、供应骤减的前提下,上海市中心城市更新项目经过近几年的运作,渐次推出。

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6月21日,石榴集团筹备6年的城市更新项目“IM SHANGHAI长宁国际”亮相,其前身是“上海市第十钢铁厂”;5月25日,万科上生新所面世,这是上海城市更新的一个新地标;5月28日,上海推出新天地135.8亿元起拍的综合地块,这是新天地太平桥重建地块的收官商办之作,瑞安与另一港资房企已报名。

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上海中原地产市场分析师卢文曦认为,在开发边界既定的背景下,上海新增土地供应一直是短板。旧改是土地供应的重要来源,一方面体现土地集约化使用,提高土地经济效能;另一方面满足城市更新需求。


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关注城市未来


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在核心城市进入存量时代的背景下,城市更新成为必然。但不少业内人士认为,其复杂在于,是将存量土地,通过贡献一部分公共用地或空间,调整控规,实现更佳利用,通过存量补地价直接实现土地的转性。在上海,今年以来不乏这样的项目,但都是多年沉淀与改造的结果。上述“IM SHANGHAI长宁国际”就是从2013年起,历经六年耗资百亿投资而成。

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资料显示,该项目前身为“上海市第十钢铁厂”,2013年被石榴集团拿下。石榴集团上海副总裁兼商业资产总经理杨狄伦指出,团队始终在思考,在确保投资与回报的平衡基础上,如何将城市资源、生态资源、人文资源融入,实现创新与多元化平台的构建。“更重要在于提升城市价值的核心理念贯穿于设计规划、开发建设、经营管理的全产业链中”。


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5月25日,上生·新所一期开业。上海万科对该项目的更新改造,源自3年前。2016年6月,上海万科投标成功,获得该物业整体租赁权。随后,其委托上海城市房地产估价有限公司做评估工作。


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据上海城市房地产估价有限公司数据研发部项目经理邵明浩介绍,上生所整体租赁时,约定的是现状整体租赁,当时用途是科研设计。近年,上生所地块被列入长宁区城市更新重点项目,新一轮的控规调整为商业、办公、社区服务设施用地。今年4月,上生所获批以存量补地价方式,完成土地转性。

综合前述案例来看,上海城市更新主体对于城市的未来关注度更高。


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“最近20年中国城市呈现出更多科技性,比如在四维空间、云、基础设施和运营底盘方面,我们也不断地享受它带给我们的便利。但要保持历史风貌,那什么是历史文化街区的未来?”万科集团高级副总裁、上海区域本部首席执行官张海透露,上生·新所在做设计之初,就采用土地混合发展方式,包括保护、改建和新建。保护主要是修缮保护城市文脉、历史建筑;改建是保留价值部分,其余部分改造利用,重点处理工业建筑利用。

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张海认为,关注城市的未来,是城市更新的核心,也是引擎。因此,上生新所在打造成创意办公场所、文化艺术生活圈和时尚文化聚集地的基础上,有新的探索,比如多方共建共享,将政府、社会资本、学术机构,还有社会组织、居民各方综合安排。

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城市更新也为房企转型城市服务运营商提供了机会。21世纪经济报道记者独家获悉,上海龙湖日前向市场推出长租公寓全国首个高端产品,该项目原是老城区一个90年代建成的洗浴中心,由上海龙湖2017年拿下,筹备一年改建而成。据透露,龙湖下一步将以复合业态开发优势投入到长租公寓研发建设中。

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突破用地瓶颈


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城市更新背后,是城市土地集约利用的瓶颈突破。同策研究院首席分析师张宏伟认为,对于一线城市而言,存量用地由于涉及拆迁、土地转性等,开发难度较大。因此需要探索新模式,引入市场化运作,若纯粹按照拆迁安置补偿,解决难度已增加。

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卢文曦指出,今年上海土地市场热度有所减缓,土地供应不多,而从去年开始上海有关部门就不在年初公布年度供应计划了。“这对稳定预期不太有利,另外,现在土地准入门槛高,不少房企评分都可能不达标,所以现在拿地的基本都是大房企或者国企央企”。卢文曦认为,上海在土地集约上的做法,恰恰给予了城市更新释放的机会。“别看商办地块,这两年房企也在谋转型,加上市区地块,稀缺度比较高,所以感兴趣程度还是高的”。


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上述业内人士指出,此前上海城市更新的限制条目较多,现在由于新增建设用地较为紧张,而开始加快部分项目的建设进度。据其透露,前几年上海平均每年新增建设用地都在10平方公里,现在逐渐有所下调,到2020年大约在每年新增5平方公里。换言之,每年盘活5平方公里的存量土地,才能满足城市发展的需求。

除了加速存量用地盘活外,上海在新出让的土地上还提出要提升土地利用效率。

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6月12日,网易上海分公司以19.6亿元、楼板价2.55万元/平方米拿下位于上海市徐汇区滨江板块的1宗商办地块,地价不高但上海国土部门对地块开发设置了较高条件,具体包括地上地下空间利用、自持年限、导入产业、研发投入强度等方面。


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上述业内人士认为,这是主管部门有意鼓励和引导土地节约、集约利用的体现。近年来上海在经营性用地出让中,一改过去单纯通过提高容积率来提升土地利用效率的做法,转而实施全生命周期管理,将项目建设、运行质量与综合效益等相关要素纳入土地出让合同管理中,通过土地核验、定期评估、诚信管理等,进行全过程监管。


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